Costes reales de un local comercial

1. Renta + IVA

En locales comerciales el IVA al 21 % es lo habitual cuando el arrendador es empresario o profesional. Muchos anuncios muestran el precio “sin IVA” o no lo aclaran. Pregunta siempre:

¿El precio publicado incluye IVA o no?
¿Quién emite la factura y con qué periodicidad?

Ejemplo: 1.500 €/mes + 21 % IVA = 1.815 €/mes solo de renta. Si no lo tienes en cuenta, tu caja se descuadra desde el primer mes.

2. Comunidad de propietarios

En edificios con varios locales o con viviendas, suele haber cuota de comunidad. Puede ser fija o variable (derramas). Pregunta:

Importe mensual o trimestral de la cuota.
Si hay derramas pendientes o previstas (fachada, ascensor, cubierta…).
Si el local participa en gastos de zonas comunes que no usa.

3. IBI y tasas municipales

En alquiler, el IBI suele pagarlo el propietario, pero algunos contratos lo repercuten al inquilino (total o parcialmente). En compra, el IBI es tuyo desde la transmisión. También pueden existir tasas de basura, vados, terrazas, etc.

4. Fianza y aval

En arrendamientos de local es habitual:

Fianza legal: normalmente 2 mensualidades (puede variar según comunidad y contrato).
Aval bancario o depósito adicional: el propietario puede pedir 1–6 meses más de garantía.

Ese dinero se inmoviliza. Calcúlalo como desembolso inicial, no como “gasto del mes 1”.

5. Reforma y adecuación

Casi ningún local se ocupa “tal cual” si vas a abrir un negocio con imagen propia:

Obra básica (suelos, pintura, baños, iluminación).
Instalaciones (electricidad, climatización, extracción de humos en hostelería).
Accesibilidad y cumplimiento de normativa (puede ser obligatorio).
Mobiliario, rotulación y stock inicial.

Pide presupuesto orientativo a un reformista o técnico antes de firmar. Una “ganga” de renta puede ser un pozo de obra.

6. Honorarios de intermediación

Si hay agencia, aclara quién paga la comisión (inquilino, propietario o ambos) y cuánto. En algunos mercados se ha consolidado el pago por parte del arrendador, pero no es universal. Por escrito.

7. Coste mensual real (alquiler)

Fórmula orientativa:

Coste mensual ≈ Renta + IVA + Comunidad + (IBI repercutido / 12) + (otras tasas / 12)

Y por separado: desembolso inicial = fianza + aval + primera mensualidad + reforma mínima + comisiones.

Error frecuente

Comparar solo el “precio/m²” del anuncio. Dos locales al mismo precio pueden tener 300 € de diferencia mensual por IVA + comunidad + derramas, y 10.000 € de diferencia en obra de adecuación.

8. En caso de compra

Precio + impuestos (ITP o IVA según casos) + notaría + registro + gestoría.
Posible hipoteca: entrada, tasación, comisión de apertura, seguros.
IBI, comunidad y seguros a partir de la compra.
Reforma y adecuación igual que en alquiler.

Resumen: qué apuntar en cada visita

Precio con o sin IVA.
Comunidad y derramas.
Fianza y garantías exigidas.
Estado del local y estimación de obra mínima.
Quién paga comisión de agencia.
Licencia de actividad (ver guía de licencias).